In questo breve articolo andremo ad esporre le difficoltà che sorgono nel caso in cui dovesse capitare di ereditare un immobile abusivo. E’ un caso molto frequente. Si pensi ai sottotetti abusivi e in generale alle sopraelevazioni eseguite senza concessione edilizia. La questione, come sempre quando si parla di successioni ereditarie, è tutt’altro che semplice. A tal punto che sono dovute intervenire le Sezioni Unite della Suprema Corte per porre la parola fine all’annoso dibattito sulla trasmissibilità mortis causa degli immobili caratterizzati da abusi edilizi.
In particolare, le Sezioni Unite con la sentenza 7 ottobre 2019, n. 25021 hanno affrontato il tema dello scioglimento della comunione ereditaria.
Poniamo il seguente caso: Tizio eredita da un genitore o da un parente un immobile abusivo, assieme ad altri fratelli o comunque ad altri eredi. Ebbene, è possibile chiedere la divisione della comunione ereditaria sull’immobile abusivo?
Nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte si discuteva di un immobile costruito tramite sopraelevazione nel periodo compreso tra il 1970 e il 1976, in assenza di concessione edilizia. Uno degli eredi chiedeva lo scioglimento della comunione ereditaria ma il Tribunale aveva rigettato la richiesta di divisione dell’immobile abusivo. Così pure la Corte di Appello.
Il punto è che gli artt. 17 e 40 della Legge n. 47 del 1985 vietano, sanzionandoli con la nullità, gli atti (es. vendita) che abbiano ad oggetto immobili abusivi. L’art. 46, quinto comma del D.P.R. n. 380/2001, tuttavia, salva questi atti dalla nullità, ma solo qualora siano posti in essere nell’ambito di procedure esecutive immobiliari: in sintesi, è valida la vendita di un immobile abusivo, qualora questa sia realizzata nell’ambito di una procedura esecutiva, ma non all’interno di un giudizio di divisione, come quello ereditario.
L’erede ricorre in Cassazione ma il Primo Presidente assegna la questione alle Sezioni Unite, tenuto conto della questione “di particolare importanza”.
La Corte afferma che gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, che siano abusivi, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità”. Restava da capire se fra le “comunioni” in questione fosse da ricomprendersi anche la comunione ereditaria. O se invece, lo scioglimento della comunione ereditaria sia da intendersi come atto “mortis causa” e come tale sottratto alla nullità.
Le Sezioni Unite, oltre ad affermare la natura di atto “inter vivos” degli atti di scioglimento della comunione ereditaria, ne sanciscono la nullità qualora questi abbiano ad oggetto immobili abusivi.
Ma cosa succede se un erede domanda al Tribunale lo scioglimento di una comunione ereditaria che abbia ad oggetto un immobile abusivo?
Gli Ermellini affermano che il Giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale.
Le Sezioni Unite, quindi, affrontano il problema della divisione dell’asse ereditario. Cosa succede se in una successione ereditaria sono presenti tre immobili di cui uno abusivo? Ereditare un immobile abusivo impedisce di procedersi allo scioglimento della comunione ereditaria fra gli eredi?
Assolutamente no. La divisione parziale dei beni ereditari è possibile, sia per via contrattuale, sia per via giudiziale. Osserva la Corte, quindi, che la divisione giudiziale parziale dell’asse ereditario con esclusione del fabbricato abusivo che ne faccia parte è certamente ammissibile.
“Allorquando tra i beni costituenti l’asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell’art. 713 c.c., comma 1, di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti“. In ultimo, con la sentenza n. 25021/2019 le Sezioni Unite hanno sancito la validità degli atti (es. vendite) che si rendano necessarie per lo scioglimento delle comunioni (anche quelle ereditarie) aventi ad oggetto un edificio abusivo qualora si rendano necessarie nell’ambito delle procedure esecutive.
Coloro che dovessero trovarsi a ereditare un immobile abusivo possono contattare l’Avv. Molfino onde ottenere una consulenza preliminare. Sapere quali sono gli accorgimenti necessari da porre in essere sin dalle prime fasi della apertura della successione è fondamentale. L’Avv. Molfino è da anni Cultore della materia del Diritto di Famiglia e delle Successioni presso la Università Statale degli Studi di Milano e si occupa di successioni ereditarie sia dal punto di vista pratico, assistendo clienti che hanno a che fare con le eredità, sia dal punto scientifico, con pubblicazioni in materia. Clicca qui per avere una consulenza specifica sul tuo caso.